#5土地在公告中離奇消失

公告表明：康美藥業(yè)2009年購(gòu)買了用于建設(shè)中藥飲片三期擴(kuò)產(chǎn)工程的土地，購(gòu)買價(jià)款為3.6億元，已經(jīng)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，土地坐落于普寧市池尾街道貴政山村。

而康美藥業(yè)在2010年配股說(shuō)明書(shū)中列出的主要土地使用權(quán)，卻沒(méi)有任何一個(gè)坐落于普寧市池尾街道貴政山村。

康美藥業(yè)有理由不將這塊土地列入"主要"無(wú)形資產(chǎn)嗎？或者已經(jīng)將土地轉(zhuǎn)讓了嗎?

2010年末康美土地使用權(quán)合計(jì)13.4億元，貴政山村這塊土地購(gòu)買價(jià)格3.6億元，占其當(dāng)期總土地使用權(quán)價(jià)值的27%，沒(méi)有理由不列入主要無(wú)形資產(chǎn)。

康美藥業(yè)在2010年報(bào)中列出了土地使用權(quán)的增減明細(xì)，明細(xì)顯示土地使用權(quán)原值"本期減少"為0。

于是既沒(méi)有轉(zhuǎn)讓,也不應(yīng)遺漏，這塊占康美藥業(yè)2010年末總土地使用權(quán)價(jià)值27%的地，就此在公告中離奇消失了。

我們查詢國(guó)土資源部網(wǎng)站，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這塊土地的任何相關(guān)交易或是轉(zhuǎn)讓記錄。

#6土地面積僅為公告的1/5

康美藥業(yè)2011年報(bào)提到，將建設(shè)一個(gè)占地總面積650畝，投資不少于10億元的新中藥材專業(yè)市場(chǎng)（下稱"專業(yè)市場(chǎng)"）。公告顯示，土地費(fèi)用已全額支付。而調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該地塊僅約137.86畝。

2011年報(bào)顯示，專業(yè)市場(chǎng)的累計(jì)投入已達(dá)7.11億元，其中土地已投入6億元，其余1.11億元為在建工程。

這塊"650畝"土地究竟在哪兒呢？

據(jù)揭陽(yáng)電視臺(tái)2010年8月23日?qǐng)?bào)道，專業(yè)市場(chǎng)于當(dāng)日奠基。奠基儀式新聞報(bào)道的現(xiàn)場(chǎng)錄像1分58秒，可以看到附近的廣東福爾萊紡織制衣有限公司（下稱"福爾萊"）建筑標(biāo)志。

記者來(lái)到福爾萊所在區(qū)域?qū)嵉靥綄?，在其?duì)面一塊雜草叢生的荒地里找到了專業(yè)市場(chǎng)奠基碑及其他一些奠基儀式的遺留物

經(jīng)與康美藥業(yè)董秘確認(rèn)，奠基碑上的康美普寧國(guó)際藥品城就是專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目。

普寧市城建局網(wǎng)站上，我們找到了一塊如圖25所示，屬于康美藥業(yè)的地，土地面積為137.86畝，位置就是專業(yè)市場(chǎng)奠基碑所在區(qū)域。

奠基碑所在的區(qū)域西鄰揭神路，南面為烏頭坎山，東北及北面為河流，河流對(duì)岸是康美藥業(yè)2012年10月新購(gòu)買的土地（100.75畝）。我們確認(rèn)，在#6土地區(qū)域，屬于康美藥業(yè)的土地僅有約137.86畝，為公司宣稱的650畝的1/5。

注水的項(xiàng)目

康美藥業(yè)在普寧有的兩個(gè)重大投資項(xiàng)目：配送中心和專業(yè)市場(chǎng)。我們調(diào)查并計(jì)算，這兩個(gè)項(xiàng)目涉嫌虛增投資額11.61億元。

配送中心在公告指定建設(shè)地點(diǎn)不見(jiàn)蹤影；截止2011年末，專業(yè)市場(chǎng)的土地面積僅有公告所稱的1/5左右。截止2012年上半年末，公司聲稱的1.2億元工程投入完全不存在。

項(xiàng)目一：配送中心涉嫌虛增資產(chǎn)5.7億元

配送中心是康美藥業(yè)2007年增發(fā)募投項(xiàng)目。最新公告顯示，項(xiàng)目進(jìn)度已達(dá)100%。

關(guān)于配送中心的位置，不同時(shí)期的公告有兩個(gè)不同的說(shuō)法。

根據(jù)2007年增發(fā)招股意向說(shuō)明書(shū)，項(xiàng)目位于#4土地。康美藥業(yè)2010年配股說(shuō)明書(shū)稱，"前次募集資金實(shí)際投資項(xiàng)目"（即配送中心）實(shí)施方式，實(shí)施地點(diǎn)"未發(fā)生變更" 。而我們?cè)?4土地未發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目痕跡。

根據(jù)康美藥業(yè)2008年可轉(zhuǎn)債募集說(shuō)明書(shū)，配送中心位于#2土地（普府國(guó)用[2008]第特00098號(hào)）， 而該土地證號(hào)根本就不存在。

我們?cè)?3土地找到了配送中心，但我們測(cè)算的投資規(guī)模和公告數(shù)字差異巨大。

康美藥業(yè)2007年增發(fā)招股意向書(shū)顯示，配送中心項(xiàng)目占地面積500畝，倉(cāng)庫(kù)面積62500平米。到2012年上半年，項(xiàng)目投資進(jìn)度已達(dá)100%，實(shí)際投入9.5億元(表3)。其中，基建和設(shè)備投入合計(jì)51201.7萬(wàn)元。

占地面積是否有公告中所稱的500畝？我們實(shí)地測(cè)量，配送中心圍墻內(nèi)土地面積不超過(guò)250畝。

我們找到的兩份文件，證實(shí)了上述測(cè)量結(jié)果——根據(jù)普寧市環(huán)境保護(hù)局《康美藥業(yè)股份有限公司中藥物流配送中心項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示》，配送中心總占地面積231.5畝。

中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)查詢結(jié)果：#3土地總占地面積231.5畝，總價(jià)4500萬(wàn)元。

除了土地面積和成交金額與公告中所稱嚴(yán)重不符外，我們還發(fā)現(xiàn)倉(cāng)庫(kù)面積也縮水相當(dāng)明顯。記者與配送中心項(xiàng)目經(jīng)理王一（化名）處得到書(shū)面材料獲知：倉(cāng)庫(kù)總建筑面積為38953平米，其中A、B倉(cāng)庫(kù)共計(jì)20480平米，按國(guó)家藥品GSP要求投建，C倉(cāng)庫(kù)18473平米暫未規(guī)劃使用,正對(duì)外招商。

實(shí)際的倉(cāng)庫(kù)面積38953平米，相比2007年增發(fā)招股意向書(shū)宣稱的62500平米，縮水高達(dá)38%。 簡(jiǎn)單測(cè)算一下這個(gè)項(xiàng)目上虛增的投入。根據(jù)表4，在土地投入上，虛增額為33600-4500=29100萬(wàn)元。建設(shè)工程方面，公司宣稱的基建加設(shè)備投入為51201.7萬(wàn)元，假設(shè)實(shí)際投入按土地面積縮水情況進(jìn)行同比例測(cè)算為51201.7*(231.5/500)=23706.4萬(wàn)元，相減可得建設(shè)工程投入虛增27495.4萬(wàn)元。

匯總土地和建設(shè)工程投入后，配送中心項(xiàng)目涉嫌虛增投入約5.7億元。